Algemene voorwaarden:
Kosten en belastingen.
1. De overdrachtsbelastingen (indien verschuldigd) berekend over de als grondslag geldende waarde van het verkochte, vermeerderd of verminderd als bepaald in de Wet op Belastingen van rechtsverkeer, is voor rekening van verkoper.
2. Verkoper verklaart voor wat betreft het verkochte dat hij geen ondernemer is in de zin van de Wet op de Omzetbelasting 1968, zodat hij geen omzetbelasting verschuldigd is wegens de levering van het verkochte;
3. De notariële kosten ter zake van deze overeenkomst en de kosten wegens de levering en overdracht van het verkochte, alsmede de over die kosten verschuldigde omzetbelasting zijn voor rekening van verkoper.
Betaling.
1. De betaling van de koopprijs en van de overige kosten, rechten en belastingen vindt plaats via het kantoor van de notaris.
2. Koper is verplicht het verschuldigde te voldoen vóór het ondertekenen van de akte van levering door creditering van de banken/ of girorekeningen(en) van de notaris per valuta van die dag.
3. Uitbetaling zal eerst plaatsvinden, zodra de notaris uit onderzoek bij de openbare registers is gebleken, dat de overdracht is geschied zonder inschrijvingen die bij het verlijden van de akte van levering niet bekend waren. Verkoper is ermee bekend dat, in verband met dit onderzoek, tussen de dag van het ondertekenen en het uitbetalen één of meer werkdagen verstrijken.
Feitelijke levering, staat van het verkochte.
1. De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte aan koper zal geschieden in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt, behoudens normale slijtage. Verkoper verplicht zich voor het verkochte zorg te dragen als een zorgvuldig schuldenaar tot aan het tijdstip van feitelijke levering, alles behoudens het bepaalde in artikel 12.
2. De feitelijke levering van het verkochte zal in beginsel geschieden bij de ondertekening van de notariële akte van levering, daarmee eindigt de zorgplicht van de verkoper per het tijdstip van feitelijke levering.
3. De feitelijke levering van het verkochte zal geschieden: Leeg en ontruimd. Vrij van huur-, pacht- of andere gebruiksrechten en aanspraken wegens huurbescherming, behoudens eventuele jachtrechten.
4. Koper heeft het recht het verkochte kort vóór de feitelijke levering te (doen) inspecteren.
5. Koper is voornemens het verkochte te gebruiken conform haar huidige bestemming.
6. Verkoper geeft geen enkele garantie dat het verkochte in aanmerking komt voor een eventuele toekomstige bestemmingswijziging.
7. Koper vrijwaart verkoper hierbij voor alle eventuele gevolgen en aanspraken, alles in de ruimste zin, van het uitblijven van een waardevermeerdering van het verkochte, al dan niet op grond van een bestemmingsplanwijziging, en zal verkoper daarop dan ook niet aanspreken.
8. Koper is bekend met het feit dat ten behoeve en ten laste van de overige kavels uit het onderhavige perceel een erfdienstbaarheid zal worden gevestigd.
Juridische levering.
Het verkochte zal worden overgedragen met alle daarbij behorende rechten en aanspraken en vrij van pandrechten, van beslagen, hypotheken en van inschrijvingen daarvan.
Overmaat, ondermaat.
Over- of ondermaat van het verkochte zal aan geen van partijen enig recht verlenen.
Verrekening zakelijke lasten.
De zakelijke lasten met betrekking tot het verkochte, derhalve niet de gebruikerslasten, zullen op en per de dag van het ondertekenen van de akte van levering via de notaris worden verrekend, tenzij anders overeen te komen.
Garantieverklaringen van verkoper.
Verkoper garandeert, onverminderd het hiervoor verklaarde in de artikelen 5 en 6, het navolgende:
1. Verkoper is bevoegd tot verkoop en levering van het verkochte;
2. Het registergoed is niet betrokken in een landinrichtingsplan en is niet ter onteigening aangewezen; er is geen sprake van leegstand noch van vordering van het registergoed krachten de Huisvestingswet en de uit die wet voortvloeiende regelingen;
3. Aan verkoper is niet bekend dat het registergoed is opgenomen in een aanwijzing als bedoeld in artikel 2 of artikel 8 danwel in een voorstel als bedoeld in artikel 6 of artikel 8A van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten;
4. Met betrekking tot het verkochte is geen rechtsgeding, bindend advies of arbitrage aanhangig;
5. Ten opzichte van derden bestaan overigens geen verplichtingen uit hoofde van een voorkeursrecht of optierecht, uitgezonderd de aanbiedingsplicht aan YB Projecten;
6. De verschenen termijnen van de hiervoor in artikel 8 omschreven zakelijke lasten zijn voldaan;
7. Verkoper heeft het registergoed uitsluitend gebruikt conform haar bestemming;
8. Het is hem niet bekend dat er feiten zijn, waaruit blijkt dat het registergoed in zodanige mate is verontreinigd met giftige, chemische en/of andere (gevaarlijke) stoffen, dat het aannemelijk is dat deze verontreiniging ingevolge thans geldende milieuwetgeving en/of milieurechtspraak aanleiding zou geven tot sanering of tot het nemen van andere maatregelen;
9. Aan verkoper is niet bekend of ten aanzien van het verkochte beschikkingen of bevelen in de zin van artikel 55 van de Wet Bodembescherming zijn genomen door het bevoegd gezag;
10. Voor zover aan verkoper bekend zijn in het registergoed geen ondergrondse tanks, zoals olieen septictanks, voor het opslaan van vloeistoffen aanwezig;
11. Het is verkoper niet bekend dat zich in het registergoed asbesthoudende materialen bevinden.
12. Er is geen opdracht gegeven voor een verkennend bodemonderzoek.
Informatieplicht verkoper, onderzoeksplicht koper.
Verkoper staat er voor in aan koper met betrekking tot het verkochte die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van koper behoort te worden aangebracht. Koper aanvaardt uitdrukkelijk:
a. de resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden die naar geldende verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren, voor zijn risico komen (voor zover deze aan verkoper thans niet bekend zijn);
b. die lasten en beperkingen kenbaar uit de openbare registers als hiervoor omschreven, die voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar zijn en/of voor hem geen wezenlijke zwaardere belasting betekenen.
Ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete.
1. Bij niet of niet tijdig nakoming van de overeenkomst anders dan door niet toerekenbare tekortkoming (overmacht) is de nalatige aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade met kosten en rente, ongeacht het feit of de nalatige in verzuim is in de zin van het volgende lid.
2. Indien één van de partijen, na bij deurwaardersexploit in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen:
a. uitvoering van de overeenkomst te verlangen, in welk geval de partij die in verzuim is na afloop van voormelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien ingegane dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van drie pro mille van de koopprijs; of
b. de overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent van de koopprijs.
3. Betaalde of verschuldigde boete strekt in mindering op eventueel verschuldigde schadevergoeding met rente en kosten.
4. Eventueel over de boete verschuldigde omzetbelasting is daarin begrepen.
Ontbindende voorwaarde.
1. De koop is ontbonden, als er tussen het tijdstip van het sluiten van de koopovereenkomst en het tijdstip van de juridische levering ten aanzien van gemeld registergoed een aanwijzing op grond van de artikelen 2 of 8 van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten of een voorstel op grond van artikel 6 van die wet is geschied, tenzij:
– of verkoper ingevolge enig besluit van, dan wel enige termijnoverschrijding door, de betreffende gemeente vrij is tot vervreemding aan koper,
– of een in artikel 10 van genoemde wet gemelde uitzondering van toepassing is. In verband met het vorenstaande geven partijen opdracht aan de notaris deze koopovereenkomst zo nodig te doen registreren of blijkens een notariële akte van een dagtekening te voorzien.
Indien uit onderzoek bij de openbare registers als hiervoor omschreven, blijkt dat met het registergoed lasten en beperkingen verbonden zijn die niet voor koper kenbaar waren en die tevens voor hem een wezenlijk zwaardere belasting betekenen, heeft hij evenwel het recht
uiterlijk een week na ondertekening van deze koopovereenkomst door koper mits schriftelijk en onder opgaaf van redenen, aan verkoper en de notaris mee te delen dat hij die zwaardere belasting niet (voetstoots) aanvaardt. Het staat verkoper vervolgens vrij, door een schriftelijke
mededeling aan de notaris, te verzenden binnen vijf dagen nadat de mededeling van koper hem heeft bereikt, deze overeenkomst te ontbinden.
Aanbiedingsplicht YB Projecten.
1. Verkoper heeft een aanbiedingsplicht conform de bepalingen als opgenomen in de tekst die als bijlage aan deze overeenkomst is gehecht (bijlage 1). De aanbiedingsplicht zal tevens worden opgenomen in de akte van levering.
2. Koper is zich ervan bewust dat deze aanbiedingsplicht een belangrijk onderdeel is van deze overeenkomst en middels ondertekening van deze overeenkomst verklaart koper zich bekend met en akkoord met zijn verplichtingen zoals opgenomen in deze
aanbiedingsplicht.
Twee of meer (ver)kopers.
Ingeval twee of meer personen (ver)koper zijn, geldt het volgende:
a. (ver)kopers kunnen slechts gezamenlijk de voor hen uit deze overeenkomst voortvloeiende rechten uitoefenen, met dien verstande dat kopers elkaar bij deze onherroepelijk volmacht verlenen om namens elkaar mee te werken aan de juridische levering;
b. alle partijen zijn hoofdelijk verbonden voor de uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen.
Kosten onderzoek notaris.
Ingeval van ontbinding van deze overeenkomst in onderling overleg of op grond van het in vervulling gaan van een ontbindende voorwaarde zijn de kosten van de ter uitvoering van deze akte verrichte werkzaamheden voor rekening van de verkoper en koper, ieder voor de helft. Ingeval van ontbinding van deze overeenkomst op grond van een tekortkoming van één van de partijen komen bovenbedoelde kosten voor diens rekening.
Termijnen.
Op de in deze overeenkomst gemelde termijnen is de Algemene Termijnenwet van toepassing.
Domiciliekeuze.
Deze akte zal berusten op het kantoor van de notaris alwaar partijen ter zake van deze overeenkomst woonplaats kiezen.
Aanbiedingsplicht
1. Het navolgende is Koper, hierna te noemen: de “Eigenaar”, genoegzaam bekend:
a. het verkochte, hierna ook aan te duiden als: het “Registergoed”, is gelegen in een gebied, hierna aan te duiden als: het “Projectgebied”;
b. het Projectgebied is verdeeld in verschillende kavels, hierna aan te duiden als: de “Kavels”;
c. het is in beginsel de bedoeling om de Kavels (of een substantieel deel daarvan) te verkopen aan YB Projecten of een door YB Projecten schriftelijk aan te wijzen derde(n) (bijvoorbeeld een projectontwikkelaar), hierna te noemen: de “Derde”;
d. de Derde dient – bijvoorbeeld teneinde tot ontwikkeling van (een gedeelte van) het Projectgebied over te kunnen gaan – over de eigendom van (een substantieel deel van) de Kavels – waaronder begrepen het Registergoed – te kunnen beschikken;
e. Eigenaar zal om laatstgemelde reden het Registergoed aan YB Projecten aanbieden op het door YB Projecten gewenste moment (hierna aan te duiden als: de “Aanbiedingsverplichting”), waarbij het Registergoed zal worden verkocht en in eigendom zal worden overgedragen aan de Derde, een en ander voor de hierna vermelde koopprijs en overige voorwaarden en bepalingen;
f. een correcte nakoming van de Aanbiedingsverplichting is niet alleen in het belang van Eigenaar, doch tevens in het belang van (alle) overige Eigenaren;
g. op Kavels – waaronder begrepen het Registergoed – kunnen zich gedeelten bevinden waarop niet gebouwd kan c.q. mag worden, zoals onder meer het terrein onder de hoogspanningsleiding en de veiligheidszones in de nabijheid van de snelweg, het bedrijventerrein en de hoofdtransport-gasleiding;
h. de Derde die bijvoorbeeld een project op de Kavels wenst te ontwikkelen, zal hoogstwaarschijnlijk niet alleen Kavels kopen die geheel bebouwd kunnen worden, maar tevens Kavels waarop (gedeeltelijk) niet gebouwd kan c.q. mag worden;
i. deze Derde of een door YB Projecten B.V. of Derde in te schakelen partij zal tevens substantiële kosten moeten maken in verband met de te verkrijgen (omgevings)vergunning(en) die voor een ontwikkeling noodzakelijk zijn.
j. met het hiervoor onder sub h en i genoemde wordt rekening gehouden in die zin dat de (koop)prijs die Eigenaar per vierkante meter (m2) ontvangt ingeval de Aanbiedingsverplichting wordt uitgeoefend een gemiddelde prijs per vierkante meter (m2) is van alle Kavels die in de betreffende (ver)koop begrepen zijn en waarbij rekening wordt gehouden met mogelijk te maken kosten. Deze opbrengst is voor alle
Eigenaren van een kavel die ontstaan is uit de oorspronkelijke kavel (Schoorl C 2855).
2. YB Projecten legt hierbij aan Eigenaar de Aanbiedingsverplichting op, welke Aanbiedingsverplichting Eigenaar hierbij van YB Projecten aanvaardt en YB Projecten verbindt zich jegens Eigenaar de voor YB Projecten daaruit voortvloeiende verplichtingen op zich te nemen, hetgeen Eigenaar aanvaardt, zulks met inachtneming van het vorenstaande en voorts onder de hierna vermelde voorwaarden en bepalingen:
a. de Aanbiedingsverplichting geeft YB Projecten het recht om het Registergoed te kopen danwel te laten kopen en in eigendom te laten verkrijgen door de schriftelijk door YB Projecten aan te wijzen Derde;
b. de Aanbiedingsverplichting kan op elk door YB Projecten gewenst moment worden uitgeoefend;
c. Eigenaar doet hierbij, mede gegeven het hiervoor bepaalde in artikel 1 sub f, nadrukkelijk afstand van een eventueel recht om zijn verplichtingen uit hoofde van de Aanbiedingsverplichting op te schorten, welk afstand van recht YB Projecten hierbij aanvaardt;
d. YB Projecten schakelt een met de plaatselijke markt bekend zijnde makelaar/(vastgoed)deskundige in teneinde in contact te komen met een potentiële Derde en teneinde met die potentiële Derde te onderhandelen over de koopprijs en overige bepalingen en voorwaarden van een (ver)koop van (een substantieel deel van) de Kavels;
e. de betreffende makelaar/(vastgoed)deskundige zal van YB Projecten de opdracht krijgen de belangen van de (gezamenlijke) Eigenaren zodanig te behartigen dat in de gegeven omstandigheden een zo hoog mogelijke koopprijs zal worden gerealiseerd;
f. indien YB Projecten van de Aanbiedingsverplichting gebruik wenst te maken, zal YB Projecten daarvan bij aangetekend schrijven aan Eigenaar kennisgeven, na ontvangst van welke kennisgeving de koopovereenkomst tussen de Eigenaar en de Derde tot stand zal zijn gekomen;
g. YB Projecten zal alleen van de Aanbiedingsverplichting gebruik maken indien zij naar haar uitsluitend oordeel van mening is dat het accepteren van de op dat moment door de Derde te betalen koopprijs in het belang van de (gezamenlijke) Eigenaren is;
h. de koopprijs van het Registergoed ter uitvoering van de Aanbiedingsverplichting is gelijk aan het bedrag dat de Derde bereid is te betalen voor de door hem af te nemen m2 gezamenlijk gedeeld door het aantal m2 dat in de betreffende (ver)koop betrokken is;
i. de Aanbiedingsverplichting geldt niet voor Eigenaar indien de prijs per vierkante meter (m2) die de Derde bereid is te betalen lager is dan de prijs per vierkante meter (m2) die de Eigenaar voor de betreffende Kavel heeft betaald aan YB Projecten; ingeval de eigendom van een Kavel overgaat op rechtsopvolgers onder algemene of bijzondere titel van Eigenaar wordt in dit kader niettemin uitgegaan van de prijs die
de (eerste) Eigenaar voor de betreffende Kavel heeft betaald aan YB Projecten;
j. de uit de Aanbiedingsverplichting voortvloeiende verplichtingen rusten op Eigenaar en zijn rechtsopvolgers onder algemene titel en zullen door de Eigenaar tevens bij notariële akte worden opgelegd aan rechtsopvolgers onder bijzondere titel van Eigenaar (in welk geval de verplichtingen geldend voor Eigenaar van overeenkomstige toepassing zijn op die rechtsopvolgers); het hiervoor bepaalde dient door Eigenaar en diens opvolgers onder algemene of bijzondere titel, dan wel anderszins rechthebbenden bij wijze van kettingbeding, bij iedere vervreemding te worden bedongen en aangenomen ten behoeve van YB Projecten , zulks op straffe van verbeurte bij niet-nakoming, zonder dat een nadere ingebrekestelling nodig zal zijn, van een direct opeisbare en niet voor vermindering vatbare boete ten behoeve van YB Projecten , gelijk aan een bedrag ter grootte van vijftig procent (50%) van de door de Eigenaar voor de Kavel(s) die het betreft betaalde koopprijs, zulks onverminderd het recht van YB Projecten en/of de Derde om van de nalatige vergoeding van de daadwerkelijk geleden schade te vorderen;
k. de akte van levering zal worden verleden voor de door of namens de Derde na uitoefening van de Aanbiedingsverplichting aan te wijzen notaris (hierna: de “Notaris”) en wel binnen één maand na de totstandkoming van de betreffende koopovereenkomst; de Derde zal de koopprijs van het Registergoed en al het overige dat de Derde alsdan verschuldigd is, voldoen door overmaking op de kwaliteitsrekening van de Notaris die de betreffende koopprijs zal houden voor de Derde tot aan het moment van de juridische levering van het Registergoed in volle onbezwaarde eigendom, vanaf welk moment de Notaris de koopprijs zal houden voor Eigenaar;
l. de overdrachtskosten en omzet- en/of overdrachtsbelasting ter zake de levering c.q. verkrijging van het Registergoed zijn voor rekening van de Derde;
m. in de akte van levering worden alle bedingen opgenomen waarvan het gebruikelijk is dat die door de Notaris in dergelijke akten worden opgenomen; Eigenaar garandeert: (i) dat Eigenaar, dan wel diens rechtsopvolger(s) onder algemene of bijzondere titel, op het moment van uitoefening van de Aanbiedingsverplichting volledig en onbeperkt rechthebbende(n) is (zijn) met betrekking tot het Registergoed
en volledig bevoegd is (zijn) tot overdracht van het Registergoed; (ii) dat de overdracht van het Registergoed geschiedt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken en vrij van hypotheekrechten en andere beperkte rechten, pandrechten, beslagen en inschrijvingen daarvan en tevens met alle aanspraken uit hoofde van erfdienstbaarheden als heersend erf en met alle kwalitatieve rechten; (iii) dat de overdracht van het Registergoed geschiedt in de feitelijke staat waarin het zich thans bevindt, geheel vrij van huur of pacht of andere gebruiksrechten;
n. indien Eigenaar weigert of nalatig is om de Aanbiedingsverplichting (tijdig) uit te voeren, dan wel geheel of gedeeltelijk handelt in strijd met hetgeen ten aanzien van de Aanbiedingsverplichting is overeengekomen, verbeurt hij ten behoeve van YB Projecten een dadelijk, zonder ingebrekestelling, opeisbare boete ter grootte van vijfduizend euro (EUR 5.000) voor elke dag dat de Aanbiedingsverplichting niet
(volledig) wordt nagekomen, zulks onverminderd het recht van YB Projecten en/of de Derde om (correcte) nakoming van de Aanbiedingsverplichting te vorderen en onverminderd het recht van YB Projecten en/of de Derde om van Eigenaar vergoeding van de daadwerkelijk geleden schade te vorderen;
o. Eigenaar geeft hierbij reeds nu voor alsdan onherroepelijk en onvoorwaardelijk volmacht aan de Derde om namens Eigenaar de uit de Aanbiedingsverplichting voortvloeiende verplichtingen na te komen, waaronder uitdrukkelijk begrepen – doch niet uitsluitend – de medewerking aan de juridische overdracht van het Registergoed en voorts om al datgene te doen dat YB Projecten en/of de Derde in het kader van (de uitoefening van) de Aanbiedingsverplichting nuttig, raadzaam en/of noodzakelijk acht(en).
